安徽省物價局 安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知
各市物價局、住建委、房產(chǎn)局：
現(xiàn)將修訂后的《安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。
安徽省物價局 安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
2014 年10月10日
安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《安徽省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用，主要包括物業(yè)公共服務(wù)費、車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費、特約服務(wù)費等。
第四條 省人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理。
設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，按照當?shù)匚飿I(yè)服務(wù)行業(yè)平均成本、法定稅費和合理利潤確定。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費、小區(qū)車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費實行政府指導(dǎo)價；非普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費，以及滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)等收費實行市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅小區(qū)與非普通住宅小區(qū)界定由各市確定。
第七條 提倡建設(shè)單位、業(yè)主或業(yè)主大會通過市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
業(yè)主大會成立后的小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費可試行市場調(diào)節(jié)價，由小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，約定服務(wù)事項和服務(wù)標準。
第二章 物業(yè)公共服務(wù)收費管理
第八條 普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供的公共性物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
物業(yè)公共服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)成本等因素實行分級定價。物業(yè)服務(wù)等級標準由委托單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標準》規(guī)定進行約定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。價格主管部門會同物業(yè)主管部門，根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數(shù)變動等情況，制定相應(yīng)等級的基準價和浮動幅度，并向社會公布。
價格主管部門應(yīng)當會同物業(yè)管理主管部門，每兩年對物業(yè)服務(wù)等級的基準價和浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。
第九條 業(yè)主大會成立前，由住宅開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，為前期物業(yè)服務(wù)階段，雙方應(yīng)當簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)等級，并對照相應(yīng)服務(wù)等級的基準價及浮動幅度確定具體的物業(yè)服務(wù)收費標準，報價格主管部門、物業(yè)管理主管部門備案后實施。
第十條 物業(yè)公共服務(wù)費由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、辦公費用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等以及經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用組成。
原則上單列不低于10%的物業(yè)公共服務(wù)費，專項用于物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。具體比例及管理辦法由各市制定。
第十一條 電梯及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗共用設(shè)施設(shè)備運行所需電費可列入物業(yè)服務(wù)成本，也可單獨據(jù)實分攤，具體辦法由各市價格主管部門確定。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支的，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)費支出。
第十二條 住宅小區(qū)公用附屬設(shè)施用電、用水（不包括從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動用水、用電）執(zhí)行居民用電、用水價格。
第十三條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第十四條 物業(yè)公共服務(wù)費可以預(yù)收，具體由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同所約定的期限向業(yè)主、物業(yè)使用人收取，約定時間不得超過物業(yè)服務(wù)期限；未作約定的，預(yù)收期不得超過6個月。
第十五條 物業(yè)公共服務(wù)費按照房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的建筑面積計算；尚未登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。
業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照房屋買賣合同和入住通知書（符合竣工驗收條件）約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)公共服務(wù)費的起始時間。
依法改變居住用途用于經(jīng)營的住房，物業(yè)公共服務(wù)費按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費標準收取。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。
第十六條 業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
包干制是指由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈利或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第三章 車輛停放、垃圾清運收費管理
第十七條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛停放收費標準，應(yīng)當區(qū)別車位、車庫的專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素收取車位服務(wù)費和場地使用費。其中專有車位（庫），應(yīng)交納車位服務(wù)費；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主共有車位（庫）的車位使用人或租用車位的使用人應(yīng)當交納車位場地使用費。
車輛停放收費標準由各市價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定，并適時調(diào)整。
車輛停放費包括車庫、車位的公共設(shè)施設(shè)備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務(wù)人員費用以及法定稅費等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)執(zhí)行公務(wù)及為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝等臨時停放車輛收取停車費用。
第十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點堆放，并繳納裝飾裝修垃圾清運費，具體收費標準由各市制定。
第四章 其它服務(wù)收費管理
第十九條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，業(yè)主大會成立前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)買受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人員、車輛實行出入證件管理的，應(yīng)當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證、卡、電子識別器等。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取制作成本費用。
第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五章 行為規(guī)范管理
第二十二條 各級價格主管部門在制定或調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費標準時，應(yīng)以物業(yè)公共服務(wù)所需當?shù)厣鐣骄杀緸榛A(chǔ)，充分聽取業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等社會各界的意見。物業(yè)主管部門要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準以及重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)的成本控制，積極采用現(xiàn)代信息技術(shù)開展物業(yè)服務(wù)。加強對業(yè)主的宣傳，引導(dǎo)業(yè)主參與服務(wù)過程，切實降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標準及收費方式在經(jīng)營場所或服務(wù)地點醒目位置公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年（或財務(wù)年度）向業(yè)主、物業(yè)使用人公布利用業(yè)主共用、共有設(shè)施經(jīng)營收益和支出情況，以及單列的物業(yè)公共服務(wù)費收支情況，接受監(jiān)督。
對于實行酬金制的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每年（或財務(wù)年度）向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費收支情況，接受監(jiān)督。
第二十七條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費實行服務(wù)價格登記制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費前，應(yīng)到當?shù)貎r格主管部門辦理《服務(wù)價格登記證》，亮證收費，收費時使用稅務(wù)票據(jù)。
第六章 監(jiān)督管理
第二十八條 各級價格主管部門和物業(yè)主管部門要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費項目、收費標準和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第二十九條 各地應(yīng)依據(jù)本辦法規(guī)定，結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定實施辦法。
第三十條 本辦法自2014年11 月1 日起執(zhí)行，由省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責解釋。省物價局、省建設(shè)廳2005年印發(fā)的《安徽省城市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（皖價房〔2005〕154號）同時廢止。